原告武隆区天街公寓与被告王茂桃房屋租赁合同纠纷一案

谭玉鹏、杨鑫 

基本案情

2017年8月，武隆区天街公寓（乙方）与王茂桃（甲方）签订了《房屋租赁合同》，租用王茂桃购买的武隆区仙女山房屋用于酒店经营，租期为六年余，王茂桃按约将房屋交付武隆区天街公寓使用，武隆区天街公寓按约足额向王茂桃支付租金至2019年。新冠肺炎疫情爆发后，武隆区天街公寓曾向王茂桃送达了《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，要求解除租赁合同。2020年9月，王茂桃起诉要求确认武隆区天街公寓单方解除合同行为无效，并要求武隆区天街公寓继续履行合同。人民法院依法判决确认《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》无效；武隆区天街公寓继续履行与王茂桃于2017年8月签订的《房屋租赁合同》。判决生效后，武隆区天街公寓未按合同约定继续支付原告租金。2021年5月，王茂桃起诉要求武隆区天街公寓支付租金及履行其他义务。在诉讼期间，武隆区天街公寓又向王茂桃送达了《解除合同告知函》，再次要求协商解除合同。2021年7月人民法院判决，确认《房屋租赁合同》有效，并支持了王茂桃要求武隆区天街公寓支付租金的诉讼请求。判决生效后，武隆区天街公寓虽已履行了拖欠的2019年10月1日至2020年9月30日的租金，但2020年10月1日之后的租金其未再支付。2022年1月5日，武隆区天街公寓以国内疫情长期反复，导致前往景区游客锐减，造成原告经营的酒店无任何收入来源，原告已无能力继续履行合同。再次提起诉讼，请求依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。

裁判结果

重庆市武隆区人民法院经审理认为，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。原被告签订的《房屋租赁合同》系长租合同，受新冠肺炎疫情及市场经济不景气等多种因素的影响，导致原告无力再继续经营酒店。武隆区天街公寓虽为违约方，但其主张解除合同并无违约的主观恶意。如果王茂桃强制要求武隆区天街公寓继续履行租赁合同，将会造成房屋的闲置，带来资源的浪费。相反，如果解除了双方的租赁合同，王茂桃可以根据合同的约定，要求武隆区天街公寓承担违约责任，才能实现物尽其用。武隆区天街公寓两次向王茂桃送达了解除租赁合同函，其明确表明不再承租，要求解除租赁合同，且2020年10月1日之后的租金武隆区天街公寓未再支付租金。遂判决解除原告武隆区天街公寓与被告王茂桃签订的《房屋租赁合同》。

典型意义

本案是解决受新冠肺炎疫情影响，导致民营企业出现违约行为，进而由违约方提出合同解除的典型案例。旅游及其相关行业是近年来受新冠肺炎疫情影响较大的行业之一，在民营企业因疫情影响出现经营困难难后，人民法院应当根据合同性质、合同履行情况、有无继续履行的可能性等因素综合判断是否解除合同。原告武隆区天街公寓因受疫情影响，已无力继续经营，本案判决解除原、被告之间的租赁合同，既是贯彻落实《民法典》，支持违约方提出解除合同的典型案例，也是根据双方合同履行实际，对无继续履行可能的合同依法解除，有效避免资源浪费、合同僵局的典型案例，体现了为民营企业减负、维护正常经济秩序的司法精神，具有深刻的典型意义。