小产权房一房二卖，先签合同的买方是否有权主张另一房屋买卖合同无效

  ——李某某诉陈某、李某、刘某确认合同无效纠纷一案

刘凯  高松

裁判要旨：民事诉讼中，有权作为原告起诉要求其是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，否认不具有原告主体资格。

关键词：原告资格  利害关系  无效合同   占有

相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条

基本案情：谭某某、被告李某于2013年在武隆区xx镇xx村xx组修建了房屋一栋。该房屋由被告陈某承建并于2015年1月竣工。2015年1月13日，被告陈某与谭某某、被告李某签订了协议书，约定建成房屋的门面、住房出售必须经过被告陈某同意，售房合同必须由三人签名后生效。2015年6月26日，谭某某作为甲方与原告李某某作为乙方签订了《合伙建房协议》，载明：乙方委托甲方所建房屋为该综合楼B户型，以门面为一楼算起，该房屋为5楼5号，建筑面积约108.32㎡，总金额为151 648元并在合同签订之日支付，门锁未交。同日，谭某某向原告李某某出具了收条。2015年7月28日，本院受理被告陈某诉谭某某、被告李某建设工程施工合同纠纷一案。2015年9月9日，被告陈某与谭某某、被告李某对此案达成了调解协议：一、谭某某、李某自愿于2015年12月31日前共同支付陈某工程款2 520 000元及资金利息；二、谭某某自愿于2015年12月31日前支付陈某工程款395 000元及资金利息。2016年1月28日，因谭某某、被告李某未履行调解协议，被告陈某向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出民事裁定，对谭某某、被告李某在武隆区xx镇xx村xx组修建房屋的7间门面和32套住房进行了查封，查封的住房中包括了案涉的5楼B5号住房，同时三方协商查封的房屋由被告陈某以及甲方代表被告李某变卖。2016年2月25日，本院发出《公告》，其载明：经双方当事人协商一致，由双方自行变卖查封的7间门面和32套住房。2020年5月19日，被告刘某以150 000元的价格向被告李某、陈某购买了案涉的5楼B5号住房，被告刘某作为买方与被告李某、陈某作为卖方签订了《房屋买卖协议》，被告刘某支付购房款150 000元。随后，被告刘某在购买案涉的5楼B5号住房后进行了装修使用。2021年12月2日，原告李某某提起诉讼，请求确认陈某、李某与刘某签订的《房屋买卖协议》无效。

裁判结果：裁定驳回原告李某某的起诉。

法官说法：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本院认为所谓原告与本案有直接利害关系，是指作为原告的公民、法人或其他组织自身的财产权、人身权或其他民事权益受到侵犯或者与他人直接发生了民事权利义务上的争议，方有资格作为原告起诉。本案中，原告李某某与谭某某于2015年6月26日签订了《合作建房协议》，但案涉房屋已于2015年1月竣工，原告李某某与谭某某签订的协议名为合作建房，实为房屋买卖。然而案涉房屋系修建在余某某等农户宅基地上，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告李某某不是武隆区xx镇xx村xx组的成员，原告李某某与谭某某签订《合作建房协议》买卖案涉房屋的行为无效，原告李某某并非适格的合同相对方。三被告签订《房屋买卖协议》的行为不具有造成原告李某某合法权益遭受不法侵害或直接与原告李某某发生民事权利义务上的争议，故本院认定原告李某某与三被告签订《房屋买卖协议》不具有直接利害关系，原告李某某不具有起诉确认《房屋买卖协议》无效的原告资格。诚然，因被告刘某也非武隆区xx镇xx村xx组的成员，其与被告陈某、李某签订《房屋买卖协议》买卖案涉房屋的行为无效，但被告刘某作为善意购买人因支付合理对价合法占有了案涉房屋至今，原告李某某签订《合作建房协议》后一直未占有使用该房屋，从占有的角度看，也是被告刘某占有案涉房屋在先。综上，本院作出民事裁定书，裁定驳回原告李某某的起诉。