因“小产权房”买卖引起的纠纷不属于法院民事受案范围
——陈云霞诉颜永贵确认合同效力案
关键词：小产权房、买卖、受案范围
裁判要点：涉案房屋系在集体土地上建设的“小产权房”，因集体经营性建设用地的认定及建设审批属国家行政机关职权范围，在确切的“小产权房”相关政策法规出台前，法院不宜对此类房屋买卖合同的效力作出认定，也不宜直接对该类房屋买卖合同的效力及后续相关问题作出实体处理，故因“小产权房”买卖引起的纠纷不属于人民法院民事受案范围。
相关法条：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条
基本案情：案外人侯林权、侯连禄系重庆市武隆区双河镇沱田村沱田组村民。2013年9月25日，案外人张应平与案外人侯林权、侯连禄签订《协议书》，约定由案外人张应平出资联建案外人侯林权、侯连禄的宅基地。2021年7月20日，被告颜永贵作为乙方与案外人侯林权、侯连禄作为甲方，案外人张应平作为丙方，签订《新农村人居房屋建设联建协议》，载明案外人张应平因资金困难向被告颜永贵借款3 910 000元未按期还款，为履行其与被告颜永贵达成的抵偿协议，其与案外人侯林权、侯连禄签订的协议书内容作废，原位于重庆市武隆区双河乡坨田村坨田2组的联建物业由被告颜永贵继续投资联建，联建物业总建筑面积1977.28平方米，已建成30套，均为小产权房。案外人侯林权及侯连禄、张应平、被告颜永贵分别在该联建协议落款甲方、丙方、乙方处签字捺印予以确认。
2021年9月30日，原告陈云霞与被告颜永贵签订《农村房屋使用权转让协议书》，约定被告颜永贵以购买、还建重庆市武隆区双河镇沱田村沱田组村民原危房宅基地的方式取得相应房屋的使用权和相应收益，被告颜永贵将其位于重庆市武隆区双河镇沱田村沱田组红色铭橼2单元1楼4号的房屋使用权转让给原告陈云霞，房屋建筑面积为76平方米，转让房屋使用权价款为12万元；支付方式为签订合同当天付款6万元，余款6万元在2021年10月30日前支付；当房屋产权证在政策来临时，被告颜永贵协调村民办理，由原告陈云霞交纳相关费用。
2021年9月30日，被告颜永贵出具《收条》一份，载明收到原告陈云霞支付的转让款6万元，原告陈云霞于同日分两次向被告颜永贵转账共计6万元；2021年12月20日，被告颜永贵出具《收条》一份，载明收到原告陈云霞支付的转让余款6万元（转入颜永贵卡里2万元、委托转入蒋大伟卡里4万元），原告陈云霞于2021年12月22日分两次向案外人蒋大伟转账共计4万元，于2022年1月27日向被告颜永贵转账2万元。后原告陈云霞主张合同无效，要求被告颜永贵退还所付款项未果，遂于2022年4月21日诉至法院。
另查明，被告颜勇贵原告陈云霞原系重庆市丰都县三元镇青杠垭村4组居民，于2016年3月11日将户口迁至上海市浦东新区民雪路918弄19号501室，户别为非农业家庭户口。
裁判结果：重庆市武隆区人民法院认为案涉合同名为房屋使用权转让实为房屋买卖，双方《新农村人居房屋建设联建协议》及《农村房屋使用权转让协议书》均明确载明案涉房屋系农村宅基地上联建的小产权房，且根据本案现有证据亦无法证明案涉房屋用地已办理合法的土地征收、征用、建设规划许可等手续，涉案房屋应系“小产权房”，在有关“小产权房”的法律法规及处理原则出台之前，人民法院不宜对此类房屋买卖引起的纠纷作出处理，遂于2022年 9月 2 日作出(2022)渝0156民初1424号民事裁定：驳回原告陈云霞的起诉。
法院评析：“小产权房”一般是指未经申请未经规划审批而建设于集体所有土地之上的房屋，该类房屋暂时无法取得房屋产权证和土地使用权证。涉“小产权房”纠纷在司法实践中大量存在，对于此类案件的处理，存在不同的处理观点：
观点一：属于法院民事受案范围，按合同无效处理。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法律和国家有关规定”以及《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与农村集体经济组织成员特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。且根据“房地一体”原则，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，故将农村宅基地上建设的“小产权房”转让给本集体经济组织以外的个人或其他组织，违反了法律行政法规的强制性规定，应认定买卖合同无效，合同无效后，因合同取得的财产，双方应当予以返还。
观点二：不属于法院民事受案范围，人民法院对“小产权”买卖纠纷不予受理，已经受理的驳回起诉。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，在土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，可以出让、出租。因此类争议的前提是准确界定争议房屋所在土地的性质，但建设用地性质的认定及建设审批，属国家行政机关职权范围，在有关“小产权房”的法律法规及处理原则出台之前，人民法院不宜对此类房屋买卖引起的纠纷作出处理，故因“小产权房”引起的房屋买卖纠纷，不属于人民法院民事受案范围。
基于以上两种观点，有关“小产权房”的权益处理问题涉及到较强的政策性因素，虽我国当前政策尚不允许“小产权房”进入市场交易，建设、销售和购买“小产权房”不受法律保护，但2019年修正的《中华人民共和国土地管理法》规定，符合条件的集体经营性建设用地可以出让、出租，一定程度上破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍。观点二认为，建设用地性质的认定、建设审批以及违法违章建筑的认定均属国家行政机关职权范畴，处理方式有利于维护当前“小产权房”的权利稳定，也有利于平衡土地政策和房屋所有权之间的冲突问题。在确切可行的“小产权房”相关政策法规出台前，法院不宜直接对该类房屋买卖合同的效力及后续相关问题作出实体处理，争议双方可待针对该类情况的相关政策法规出台后再行申请处理。
（编写人：行政庭 王利）
